5 хитростей ДДУ ЗАО «РАНТА»
Хитрость 1: что хотят, то и творят
В ДДУ есть пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Это риск получить не тот «товар», за который заплатили. Cвои интересы придется отстаивать в суде, решение которого как всегда в России непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но, что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды им СК проплатит и будет как им надо.
Хитрость 2: обещанного три года ждут.
Согласно ФЗ-214, в договоре должно быть указано два срока – завершения строительства объекта и передачи квартиры по акту приема-передачи. Застройщик указывает только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два может отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство, то есть ск заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям). Такой подход противоречит букве закона. 2 вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ – включение большого, до года, временного промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым ск предупреждает возможные риски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать 2-6 месяцев.
Хитрость 3: несите ваши денежки
Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи, векселям и прочим сомнительным документам.
Хитрость 4: отступные за выход
В ДДУ нередко предусмотрены штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор – -20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке. При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот, и другой пункты являются нарушением законов. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения. Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируются статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена не полностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные – нет.
Хитрость 5: СК не гарантирует.
В особую главу стоит выделить попытки Ранта сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиками. Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех – на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком – он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым –сложнее. Он исчисляется с того же момента, что и для «инженерки», если иное не указано в договоре. Этим нюансом ФЗ-214 пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года. То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает. Недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Застройщик оставляет в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по СПб и ЛО 15. 02. 2013 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011). С 2014 года в ДДУ обязательно указывать сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего 3– банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией. Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, лишь ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».
